De Malvertse Sloop: redenen om het niet te doen

(N.a.v. eerdere berichten over de voorgenomen sloop van de Malvertse Maissonnettes werd ik uitgenodigd om in te spreken. Het thema bleef in de agenda echter verschuiven. Daarom heb ik voorafgaand aan de inspraak vast een artikel geschreven waarin ik beschrijf waarom niet gesloopt zou moeten worden. Oorspronkelijk geplaatst op www.nijmegendirect.nl)

UPDATE, 26 januari 2012, 6:21 uur:
Stijn Verbruggen zegt: “Tenminste 1 partij is niet akkoord gegaan met verzoek om Malvert van agenda van 1 februari af te halen en dat betekent dat het gewoon op de agenda blijft staan. Dus op 1 februari spreekt de gemeenteraad gewoon om 19 uur over Malvert. Maar ik verwacht dat de wethouder dan dus iets zal zeggen over overleg met Standvast en dat zij ergens aan werken. En dan zal gemeenteraad het onderwerp ongetwijfeld opnieuw agenderen als er meer bekend is over wat Standvast van plan is. Dus: gewoon op 1 februari in de raad, maar waarschijnlijk in maart nog een keer.”

Wilt u inspreken? Meldt u dan vóór 30/1/2012 12:00 uur aan via griffie@nijmegen.nl

 

Het gaat alle kanten op met de sloop. In de vorige blog over de voorgenomen sloop van de Malvertse Maisonettes wist ik nog te rapporteren dat de Gemeenteraad hier op 16 februari over zou vergaderen. Toen werd dit ineens verplaatst naar 1 februari, in verband met de afwezigheid van enkele leden. Ik had al contact opgenomen met de Griffie om aan te melden als inspreker.

Maar vandaag berichtte Stijn Verbruggen (PvdA) me dat de gemeente hem gevraagd had of het goed was het “onderwerp Malvert” uit te stellen. Dit op verzoek van de wethouder die een aantal gesprekken met Standvast gaat voeren. Verbruggen vermoed dat er een “Plan van Aanpak” opgesteld lijkt te worden, al heeft hij geen idee wat dit inhoudelijk betekent. Verbruggen is akkoord gegaan met het verzoek tot uitstel, omdat hij van mening is dat het zinniger spreken is op basis van zo een nieuw plan. Een begrijpelijke beslissing.

Onbekend is wanneer het thema dan wel geagendeerd wordt:

Ik weet ook nog niet of het onderwerp nu op 15 februari of pas in maart terugkomt in de gemeenteraad. Op www.nijmegen.nl/gemeenteraad kunnen mensen die het in de gaten willen houden dat zelf volgen. De agenda voor een gemeenteraadsvergadering, komt steeds circa 10 dagen vantevoren op die website.

Ik hoop dat de Gemeente al haar invloed gaat aanwenden om de woningen te behouden. Voor het geval ze nog wat argumenten nodig hebben, zet ik er hier een paar op een rijtje:

Duurzaamheid

Renovatie is duurzamer dan sloop en nieuwbouw. Waarom zou je een prima woning tegen de vlakte gooien? Zonde van de grondstoffen en energie. Denk aan het eerste adagium van duurzaamheid: Reduce, re-use, recycle. Door minder te produceren, spaar je de planeet het meest. Vooral als je de renovatie ook nog eens aangrijpt om wat isolerende maatregelen te nemen.

Woningmarkt

Het argument is al eerder aan bod gekomen. In een stad waar jaarlijks een tekort van 1600 woningen is, is het onverantwoord om er nog eens 262 te slopen. Nu al heb je met een wachttijd van vijf jaar geen enkele kans om een dak boven je hoofd te krijgen. Bij sloop wordt dit erger

Raison d’etre van Standvast

Wat is de taak van een woningcorporatie? Inderdaad: betaalbare huisvesting bieden. Betaalbare huisvesting slopen is volledig in strijd met de enige reden dat Standvast bestaat.

Economie

Het is bovendien economisch bijzonder rendabel om de woningen te renoveren. De woningen zijn structureel prima. Ze zijn ruim opgezet. Met een goede renovatie kunnen ze zo nog twintig jaar mee. Een simpel rekensommetje: Het merendeel van de kosten zit hem in de huursector in de stenen. De maisonettes zijn al geheel afgeschreven (anders zouden ze het niet slopen). De maandelijkse afschrijvingskosten op de woningen zijn dus nagenoeg nul. Dit betekent dat de huurbaten van de woningen volledig ten goede komen aan de winst. Het enige dat er nog afgetrokken moet worden is de afschrijving op de renovatie. Stel dat de woningen nog twintig jaar meegaan. Dat is 20 maal 12 = 240 maanden. Elke maisonette heeft 24 woningen. Dat is dus per flat 24 x 240 = 5760 keer huurbetalingen. Laten we zeggen dat de woningen voor € 400 in de markt gezet worden. Dit is een bijzonder lage huursom, want een soortgelijke woning in de Meijhorst kost ruim € 480 per maand. € 400 maal 5760 = € 2.304.000 aan huurbaten over de levensduur van de woning na renovatie. 2,3 Miljoen per maisonette, dat is € 96.000 per woning. En dan heb ik de huurverhogingen nog niet eens meegenomen. Voor dat geld kun je een hele mooie renovatie uitvoeren.*)

Kortom, alle lichten staan op groen voor een renovatie.

Financien

Wacht, misschien toch niet…misschien is er een probleem. Misschien heeft Standvast dat geld momenteel niet. Moet je het dan niet doen? Toch wel: als uit een berekening blijkt dat een investering geld oplevert, moet je besluiten het te doen. Het vinden van financiering is een ander traject. Er zou geleend kunnen worden (corporaties kunnen bijzonder voordelig lenen bij een aantal instellingen die alleen zaken doen met overheden, tegen zéér schappelijke rentes). Maar Standvast zou ook kunnen besluiten om een deel van de woningen nu te verkopen (met de belofte dat ze meegenomen worden in de renovatie), waardoor ze werkkapitaal krijgen. Dan heb je ook gelijk een mooie mix tussen huur en koop, wat de leefbaarheid van de wijk -volgens gangbare overtuigingen- ten goede zou moeten komen.

*) Voor de bedrijfseconomen onder ons: ik hanteer hier de DC methode van kostprijsberekening. Overheadkosten zijn in deze berekening niet relevant, aangezien de overhead niet wordt beïnvloedt door het al dan niet renoveren van de woningen.

This entry was posted in Nijmegen, politiek and tagged , , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply